בשנת 2017, תיקנה כנסת ישראל את חוק שכירות הוגנת משנת 1971. החוק תוקן, בין היתר, בעקבות המחאה החברתית הגדולה בתחילת העשור, אשר התייחסה בין היתר לנושא הנדל"ן, מחירי הדיור ובפרט למחירים של דירות שכורות בישראל ולמצבן. החוק בין היתר הגדיר את נושא הביטוח בין הדיירים ובעלי הנכס. על ועוד במאמר הבא.
חוק השכירות הגיע על מנת לתקן עוולות רבות אשר שוכרי דירה היו מתמודדים איתן. הטענה היתה, שצעירים ומשפחות בכלל, נאלצים לשלם מחיר מאוד גבוה עבור דירות להשכרה, בזמן שהן כלל לא ראויות למגורים. מעבר לכך, הטענה היתה שהשוכרים נמצאים במצב מאוד בעייתי מול השוכרים, מהרגע בו הם חותמים על החוזה. על כן יש צורך להסדיר מהי הגדרה של דירה ראויה למגורי אדם וכן את היחסים שבין שוכר ומשכיר, על מנת שהצד החלש לכאורה, קרי השוכרים, לא ייפגעו. זה מה שהחוק בא לעשות.
אילו תיקונים הוכנסו בחוק שכירות הוגנת בשנת 2017?
התיקון של חוק שכירות הוגנת קובע מספר כללים, בכל מה שקשור ליחסים שבין שוכר ומשכיר וכן בכל מה שקשור למצב הדירה ואחזקתה.
למשל, החוק קובע שהשוכר יהיה אחראי על תשלומים קבועים, כמו מים, מסים, ארנונה, חשמל ועוד, אך המשכיר (בעל הנכס) יהיה אחראי לכל התשלומים לגבי השבחת הנכס והמבנה בכלל, וכן הוא יהיה אחראי על ביטוח הדירה, ועל כל מה שכרוך בתשלומים לגורם שלישי. למשל, אם המשכיר בחר להשכיר את הנכס דרך מתווך, הוא יצטרך לשלם לו ולא השוכר, כפי שהיה נהוג עד כה.
כמו כן, החוק קובע מגבלות ברורות על גבוה הערבות שניתן לדרוש מהשוכר ומתי אשר לממש אותן. על המשכיר גם ליידע מראש את השוכר מתי הוא מתכוון לעשות את זה ולאפשר לו לתקן את מה שנדרש, על מנת שלא יממש את הערבות.
כאמור, החלק העיקרי של החוק מתייחס לשאלה מהי דירה ראויה למגורים אך לא באופן ישיר, אלא באופן השלילה, כלומר איזו דירה לא ראויה למגורים. למשל, דירה שאין בה מערכת ניקוז, מערכת לסילוק שפכים, דירה בלי מערכת חשמל, תאורה, פתחי אוורר, דלתות וחלונות, או דירה שמהווה סיכון בריאותי או בטיחותי החוק גם מתייחס באילו מצבים השוכר אחראי לתיקון ליקויים בדירה (בשל שימוש לא סביר) ובאילו מצבים המשכיר צריך לבצע את התיקון (בשל שימוש סביר).
חשוב להדגיש, החוק איננו מתעסק בנושא של שכר דירה וכאן גם הביקורת הגדולה עליו. בניגוד למה שנהוג לחשוב, אין מדובר בחוק שכר דירה, אלא רק בהגדרות ברורות מהי שכירות הוגנת. החוק לא מגביל את המשכירים לשכר דירה מסוים וכן הוא לא קובע מגבלות על אפשרות של השוכר לעלות את שכר הדירה מדי שנה, כפי שהוא מעוניין בכך.
כאמור אילו החלקים העיקריים של החוק. בחלק הבא של המאמר, אנחנו נתייחס לנקודה ספציפית וחשובה מאוד, והיא הנושא של ביטוח דירה מושכרת. מה היה המצב עד כה ומי כעת, על פי חוק שכירות הוגנת 2018, אחראי על תשלום הביטוח.
ביטוח דירה וחוק שכירות הוגנת
עד שהכנסת תיקנה את חוק ביטוח שכירות הוגנת 2018, השוכר היה מחויב לעשות ביטוח מבנה על פי דרישת המשכיר. הרעיון היה שאם חס וחלילה ייגרם נזק לדירה, מי שיקבל את הפיצוי יהיה בעל הדירה ולא השוכר. אם הוא היה בוחר לעשות ביטוח תכולה, אז אם היה נגרם נזק לתכולה שלו, הוא, קרי השוכר, היה מקבל את הפיצוי הכספי על כך.
היום לעומת זאת, החוק לא מאפשר לבעל הנכס לחייב את השוכר לרכוש ביטוח דירה. מדובר בביטוח שהמשכיר צריך לרכוש עבור הנכס מכספו. יחד עם זאת, זה נהוג ואף חוקי לדרוש מהשוכר לרכוש ביטוח צד ג'. כלומר, ביטוח שיכסה כל נזק אשר עלול להיגרם לשכנים או אורחים, כתוצאה מהתנהלות השוכר בכל צורה כזו או אחרת. החוק גם מתיר לבעל הדירה לציין בחוזה השכירות עם השוכר, שניתן להוסיף סעיף של ביטול זכות שיבוב כלפי משכיר הנכס. כלומר, למנוע מצב בו התביעה תתגלגל אל בעל הדירה. כל נזק שייגרם לצד ג', הרי שהשוכר יצטרך לפצות אותו ולא המשכיר.
יש בכך היגיון, שכן בעל הדירה לא אחראי לנזקים שנגרמים שעלולים להיגרם על ידי השוכר. לכן מי שאמור לשאת בעלויות הפיצוי כלפי צד ג', הוא השוכר ולא המשכיר.
חשוב להדגיש, חברות הביטוח החלו למכור ביטוח RENT. ביטוח זה מיועד לשוכרים אשר צריכים לעמוד בהתחייבות החוזית שלהם כלפי בעלי הדירה. מדובר על ביטוח ספציפי שמתייחס לדירות שכורות והוא נועד להגן על האינטרסים של השוכר ושל המשכיר.
מדובר על סעיפים ספציפיים שהמשכיר מחייב את השוכר לרכוש עבורם ביטוח על פי החוזה ביניהם, כאשר הכוונה היא, כאמור, לכל מה שקשור לביטוח צד ג', נזק אשר נגרם לשכנים, אורחים או גורמים אחרים בעקבות התנהגות רשלנית של השוכר. מדובר על פוליסת ביטוח ספציפית שאיננה מתייחס לכל ההיבטים של ביטוח דירה, מבנה ותכולה.
סיכום התיקונים של חוק שכירות הוגנת אומנם שיפרו לא מעט את הקשר בין משכיר לשוכר ואת היכולת של השוכרים ליהנות מדיור ראוי, אך כאמור ישנם דברים נוספים שמחייבים טיפול בצורות אחרות. בין היתר, זה בא לידי ביטוי, דרך ביטוח דירה או דרך ביטוח RENT.